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“即租即用”-写字楼业主另谋出路的突围之道

     受新冠疫情影响,上半年全国写字楼租赁市场持续承压,中国主要城市写字楼市场在刚刚过去的二季度整体租金跌幅继续扩大。部分城市写字楼项目入市在第一季度出现短期推延,但进入二季度后新入市项目较一季度有大幅提升,新增供给相继入市,使得目前全国多个城市处于供给高峰,进一步加剧了业主之间本就激烈的竞争态势。一、二线城市,均出现了写字楼业主选择以不同程度的降租或延长免租期来吸引新租户的情况。

  与此同时,迫于疫情带来的经济冲击,不少企业纷纷调低了全年预算,出于对装修成本的考虑,许多搬迁意愿被压制,租户对写字楼租金也变得更加敏感,同时也以更加谨慎的态度和审慎的策略来进行办公空间的规划。

  因时因势,助力后疫情时期逆势突围

  展望下半年,可以预见的是境外疫情还将持续严峻复杂的局面,全球经济下行压力明显。面对整体低迷、缓慢复苏的中国写字楼租赁市场,作为业主需更为积极地洞察租户的潜在需求和当下痛点,主动提供行之有效的解决方案,才有可能在租金收益下降的承压中“破圈而出”。

  仲量联行认为,在同质化竞争严重的甲级写字楼市场,除了一味降租金、延长免租期等策略外,开展定制化装修租赁业务,规划一部分即租即用面积可能成为“价格战”成效疲软后的一招“有利法宝”。

  譬如上海的光大安石中心、外滩金融中心,北京的北辰时代,广州环贸中心,深圳的前海人寿金融中心等,近期均为租户推出了“即租即用、拎包入驻”服务——提前根据租户需求,对不同租赁面积的空间配色、会议室布局、公共区域开发利用等方面进行客制化的设计和装修,从而真正为租户创造价值。

  这一趋势也同样出现在非甲级写字楼租赁市场,定制化装修的一站式解决方案提升了写字楼本身的核心竞争力,有助于吸引更多优质租户的入驻,尤其受到现金流相对不那么充裕的中小企业青睐。

  即租即用,省去入驻前期准备挑战

  具体来说,定制化装修服务为租户省去了前期投入的装修费用、缩短了从签约到正式入驻的准备时间。对于一些有搬迁意愿和升级需求的租户而言,因为装修需要花费大量的人力、物力和财力,他们往往宁可选择以较高的租金续租,也不愿大动干戈地重新择址搬迁。“即租即用”这一以轻资产、低风险、更灵活的解决方案可在很大程度上调动此类租户的积极性,也符合企业成本集约型的发展需求。

  从业主方面来看,定制化装修有助提升待出租面积的办公环境,形成差异化竞争以期增加租金收益。同时,由业主方协调开展的更具规模化的装修举措能从根本上节约资源与能耗,也可以更好地提升楼宇设施、设备和空间之间的协调统一。从租户的角度,不仅在实际金钱成本上有了节省,更是省去了办公室装修过程中与楼宇管理团队之间耗时费力的沟通成本。

  对于老牌的非甲级写字楼,硬件设施可能无法与新楼匹敌,建议可通过套内升级改造,为租户提供更多便捷的软性服务。而对于甲级、甚至超甲级写字楼而言,面对既有优质租户的扩张需求,如能开放部分保留面积,或是将公共行政面积通过定制化装修用作临时会议厅、展示区等,则能为自身的租赁业务增加更多附加价值。锚定需求,与租户达成共赢局面。

  随着国内疫情的有效控制和各行各业的有序复工复产,目前部分因疫情积压的租赁需求正在逐步释放。整体而言,金融、科技等产业仍然占据市场需求基石位置。其中,抗风险能力较强的头部企业,譬如互联网科技巨头,由于业务迎来新的增长机遇,其扩张和搬迁需求会格外显著。此外,医药健康和保险、线上服务供应商类的TMT行业、环境保护关联产业,以及因疫情快速增长的线上教育行业等,预期未来还将酝酿更多新机遇,持续提升相对韧性。在仲量联行对110家科技类企业的租户调研中我们发现,有七成以上的科技公司,人员规模年增速超过10%;其中超过10%的企业,人员规模年增速甚至超过100%。快速的企业扩张速度使得即租即用备受初创型科技企业青睐。写字楼业主或开发商如能锚定这些新增租赁需求,并针对市场需求结构的变化提供定制化服务和高性价比的产品,相信可以在竞争激烈的市场环境中脱颖而出。

  以上海光大安石中心为例,业主为应对市场竞争,自去年下半年开始提供定制化装修服务。根据客户意见制定装修标准,吸引到了从300平方米到整层,不同面积段需求的租户,分期付款的方式节省租户的前期投入资金,提升企业搬迁意愿。定制化装修服务成功帮助该项目,在全市需求放缓的背景下,稳步去化现有的空置面积。

  对于那些原本就拥有内部楼宇设计、运营团队的开发商或业主而言,相信其开拓定制化装修只是时机问题;而那些暂时未有内部定制化团队的业主,也不妨将“即租即用”发展为自己的新标签、新特色,探索一条区别化竞争的新策略。

  仲量联行中国区商业地产部总监张静表示:“在当下市场竞争态势十分激烈的情况下,写字楼业主只有以客户需求为着力点,不断挖掘自身潜能、增加自身竞争软实力方能突围而出。通过有针对性的创新服务来提升客户体验,为租户创造真正的价值是打造不败之身的有效路径。大浪淘沙,相信那些敢于灵活创新的业主将会迎来新机遇。

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