三年前，一线开发商将这里的土地分食至尽；三年后，抢位城市副中心的营销大战一触即发。

       日前踩盘通州，在16平方公里的运河核心区内，万科、保利、富力、复地等一线开发商全力布局，项目密集，未来三年的写字楼供应量将超过200万平方米。而面对即将到来的入市高峰期，这些长期占据各大业绩榜单头部的开发商，即将迎来一场独具区域特色的战争。

      八年起落

　　在9月底发布的新版《北京城市总体规划（2016~2035年）》中，“高水平规划建设北京城市副中心”单列一节，并明确提出以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推进北京城市副中心规划建设，着力打造国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示范区。

　　而城市副中心建设中最重要的一项就是“一核五区+行政办公区”规划，其中的“一核”是指运河核心区。该区域作为现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，将以高端商务为主体、以创意发展为动力、以总部形态为特征。

　　作为高端商务功能的主要承载地——运河核心区位于通州五河交汇处，总面积16平方公里，地上建筑总规模可达316万平方米，其规划面积为国贸CBD的两倍。

　　不同于以往，此次政策利好并没有给通州楼市掀起太大波澜。在走访过程中，中国房地产报记者也未发现有开发商将此次总规发布作为营销噱头。

　　中国房地产报记者了解到，目前已经有14家国内一线品牌开发商进驻核心区，目标是打造高端的商业集群，其中已经签约的500强企业包括华夏保险、天安财险、北京银行等，其余金融企业和四大银行也陆续与各大开发商洽谈购买。

　　在此之前的2009年至2010年，伴随着CBD东扩风声传开，通州楼市开始第一波大涨，短短半年涨了两三倍，有楼盘一度卖到27000元/平方米的高价。直至2010年4月“国十条”出台，通州房价飞涨局面得以有效控制，甚至有楼盘每平方米单价大降万元。

       2012年后，在明确通州作为城市副中心，以及通州新城“一核五区”规划出炉后，通州楼市开始转向复苏。期间的2013年5月，经过71轮鏖战，泰禾集团(000732,股吧)以11.25亿元拿地，剔除保障房面积，楼面地价达16581元/平方米，创当时区域地价新高。

        2015年，通州楼市开启第二波大涨。随着积分落户政策，以及城市副中心规划发酵，年中多个楼盘突破3万元/平方米大关。同年8月14日，北京市住建委联合通州区政府颁发了首个针对区域实行的住宅限购令。

       2016年初，通州的住宅均价为3万元/平方米，而到年底许多新房接连入市时，报价已在6万元/平方米以上。不过，此后通州楼市便未再现大起大落。

      分食之战

　　一场没有硝烟的战争就此展开。

　　根据第一太平戴维斯发布的研究报告显示，运河核心区是通州写字楼供应的主要区域，2018年起进入供应高峰期，未来三年该区域写字楼供应量将超过200万平方米。未来五年核心区项目的陆续入市将促使通州写字楼市场进入新的竞争平台，产品质量和服务质量将大幅提升。

　　从2015年9月开始，通州商办市场整体升温迹象明显，尤其是运河核心区。

　　在这个总占地16平方公里的运河核心区，万科、保利、富力、复地等一线开发商全力布局，五河交汇处的两岸高端写字楼鳞次栉比。据中国房地产报记者沿线统计，项目包括新光大中心、保利大都汇、世界侨商中心、万科·大都会滨江、绿地中央广场、复地中心等，超过100米的高层建筑约数十栋，几乎没有住宅规划用地。

　　中国房地产报记者查阅北京市规划和国土资源管理委员会官网获悉，2010年9月以来，运河核心区共成交36宗地块，规划用途均为经营用地，建设用地面积均在7000平方米以上，最大面积逾10万平方米。

       2010年9月，富华置地先后以6.6亿元和9.1亿元摘得核心区逾20万平方米土地，华业地产先后以14.2亿元和7.7亿元摘得核心区西岸近3万平方米土地。

      2011年2月，华业地产更是数次出手，分别以6.3亿元、10.6亿元、6.3亿元竞得核心区西岸9259平方米、1.2万平方米、9147平方米土地。

      2012年起，鹏瑞利通州开发有限公司、北京美融加投资有限公司、北京通州房地产开发有限责任公司等相继入局。

      2013年，多家一线开发商加速布子运河核心区。保利地产(600048,股吧)率先试水，先后以3.7亿元、6.1亿元、4.8亿元拿下9021平方米、1.5万平方米和8351平方米的三宗地块；此后，保利和佛山（楼盘）顺德晟鸿投资有限公司联合体以8.1亿元将1.6万平方米土地收入囊中。绿地控股(600606,股吧)随后加入，以5亿元和7.8亿元分别收入9644平方米和1.5万平方米的土地。10月，富华置地多个联合体发力，先后五次共斥资42.3亿元拿下8.68万平方米土地。

　　激烈争抢下，各开发商在运河核心区的拿地总价走出了一条明显的上行曲线。

       2013年11月，富力地产及其联合体分别以23.3亿元、18.3亿元、17.4亿元拿下共计7万平方米土地。

       2014年，广州（楼盘）市天建房地产开发有限公司以16.2亿元收入1.7万平方米，北京富润万嘉房地产开发有限公司以16.7亿元收入1.7万平方米土地，中联置地联合体分别以10.5亿元和6.5亿元将1.4万平方米和9293平方米两宗地收入囊中。值得注意的是，复地集团联合体期间历经5次报价，以17.9亿元拿下1.8万平方米土地，后又以10.7亿元收入8949平方米土地。

　　不过，运河核心区的商业用地楼面地价走势相对平稳。

　　据中国房地产报记者计算，2010年富华置地在运河核心区拿地时（V-04、V-06多功能用地，规划建筑面积60200平方米）楼面地价约1.1万元/平方米；2013年，绿地控股拿地时（IV-01地块F3其他类多功能用地，规划建筑面积60000平方米）楼面地价约1.3万元/平方米；2014年，复地集团联合体拿地时（IX-02地块F3其他类多功能用地，规划建筑面积89000平方米）楼面地价为1.2万元/平方米。

      不过，其中并未有万科的身影。

       CBD丰盛想象力下 一触即发的营销战“目前我们的底商商铺在售，单价85000元/平方米起，面积在150平方米至300平方米之间。开发商不着急卖，价格也一直维持在这个水平，限购调控影响有限。”某楼盘销售顾问张慧对中国房地产报记者表示。

　　价格岿然不动甚至略微上涨。目前运河核心区在售的多为商业项目，住宅项目并不多，且部分开发商规定的首付比例高于调控的首付比例。与此同时，中国房地产报记者在走访中还发现，虽有项目在建，但并未开盘出售，售楼网站上推出的楼盘也都标注为“待定”。

     “项目大多售罄，在售的只剩下少量商铺，面积300平方米以下，底商起价90000元/平方米。不少大企业都是整栋购买，华夏保险买了我们两栋楼，分别是12.9亿元和19.7亿元。”某项目销售顾问薛恒表示。

　　尽管未在核心区自主拿地，但万科在此的布局力度并不逊于其他一线房企。

　　万科·大都会滨江是北京万科最高标准大都会系的首发项目，定位商务型公寓。商务型公寓是通州特有的一类产品，在运河核心区此前出让的36宗F3类用地中，才规划有少量此类商务型公寓产品。

　　据中国房地产报记者初步统计，目前通州共有6个商务型公寓项目，分别是万科·大都会滨江、保利大都汇、新光大中心、富力运河十号、世界侨商中心和绿地中央广场。去年，万科以3.5万元/平方米的单价购买了新光大中心两栋公寓，而近期开盘时已经涨至6万元/平方米至7.5万元/平方米；保利大都汇的公寓则计划在明年开盘。

　　张慧表示：“我们距离北京市政府新址1公里左右，而且核心区项目还能享受诸多优惠政策，未来还有很大升值空间，运河核心区的房产才更有投资价值。”

　　虽然运河核心区对标的是国贸CBD、金融街，但规格其实要高于国贸CBD。正如世邦魏理仕华北区顾问及交易部执行董事王茂君所言，世界上知名的CBD，都是先有规划，后有发展。运河CBD也采用这种思路，以避免国贸等核心区交通压力、人口压力等城市病的出现。

　　随着北京传统热点区域写字楼供应的减少和租金的上涨，越来越多的客群将目光投向北京新兴商务区，使得写字楼租赁市场呈现从城市核心区向新兴商务区转型的发展态势。

　　有业内专家如是评价，现在的运河CBD，无论是前期规划理念高度还是整体建设规模，抑或优越的滨河环境所营造的湾区特质，都非国贸CBD所能比拟。加之北京市政府搬迁后对整个区域形成的有力支撑，运河CBD的想象力远在国贸之上。

      差异化优势掣肘高峰战局

　　最严限购下也不灭火的行情，是肯定通州未来发展的最好佐证。

     “2015年时，你有200万元还可以挑房子，到2016年必须有400万元才有得挑。而现在，你至少得有800万元才可能有资格看看房。现在我们在售的商铺，最便宜的总价1400万元，你以前的800万元才刚够首付。”薛恒如是说，“通州限购政策可以理解为，以公寓立项的商务公寓可以由北京购房资格的个人或公司购买，而办公立项改成的商住公寓只能卖给公司。但现在我们这购房必须以公司名义，并且按规定支付全款。”

     “其实项目价格一直未跌，限购短期内确实有助于降低投资热度，但限购后仍有不少客户前来咨询。”张慧说。

　　戴德梁行发布的北京写字楼市场数据显示，第三季度北京市甲级写字楼市场租金继续保持平稳。此外，戴德梁行预测，通州新城核心区将成为未来北京写字楼市场最具潜力的三大商圈之一。

     “在存量不多，供地较少的情况下，通州作为城市副中心，未来需求会很多，价格会比较坚挺。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

通州运河核心区各项目，并未出现人们想象中的营销大战，受访的多位销售顾问对项目现状和市场前景的看法表现出了极为一致的乐观。不过，据中国房地产报记者了解，复地中心10月25日刚刚举办了一场小规模资产峰会，世界侨商中心则于11月4日主办运河CBD新商业生态峰会，这意味着。营销大战当前，各开发商的预热活动已经陆续铺开。

10月份北京市住建委只发布了两张非住宅项目预售许可证，分别为金茂时代佳苑和华远华中心，但拟售价格未知。

　　此外，位于通州的北京市政府新大楼已经揭开面纱，年底市级机关将首批启动搬迁。

　　现阶段品牌房企已形成了差异化定位，比如，保利主要依托集团文化艺术产业优势，打造商务艺术综合体；绿地凭借多年商办经验，打造智能办公写字楼；富华、世茂主打企业独栋产品；复地以金融蜂巢为概念，主打高端商务集群综合体。

　　但是，走过了今年的“金九银十”，在政策施压、项目品类优势式微、部分客群定位雷同等背景下，驻守运河核心区的众多一线开发商，面对即将到来的供应高峰期，迎接他们的将是一场更激烈的厮杀。(来源：中国房地产报)