为了力推新天地上市，瑞安房地产决定兜售掉手中最优良的资产。

　7月14日，路透社援引消息人士称，万科牵头的一个财团打算以35.7亿元人民币收购瑞安房地产在上海的一处超甲级写字楼。

　该消息人士称，与万科共同发起要约的是太盟投资集团（PAG Real Estate Partners LP）和铁狮门。彭博社的消息称，万科在这个财团中持有50%权益，太盟和铁狮门分别为45%和5%。

　万科此次要收购的物业的名称为Corporate Avenue 3，它是企业天地（二期）刚刚落成的3号楼。这栋楼的总建筑面积为8.7万平方米，包括5.6平方米的甲级办公楼及3.1万平方米的高级购物商场。

　毗邻上海新天地的企业天地共拥有4幢超甲级写字楼，其中1号及2号为一期，于2004年落成，建筑面积约9.8万平方米；3号楼和5号楼为二期，办公总面积为10.7万平方米。

　3号楼的出售也意味着这4栋楼将全部不属于瑞安房地产。早在2013年年底，瑞安房地产主席罗康瑞就已经把刚建成的5号楼的权益出售给了中国人寿。7月初，澎湃新闻报道房地产信托基金领汇将接手罗康瑞手中最值钱的项目;企业天地一期。

　发起收购的三方正在筹集资金。路透社称，收购方正在寻求支付59.2亿元人民币;包括该项目19.95亿元的债务，并在市场上筹集5.09亿美元（约合31.60亿元人民币）的贷款。据消息人士透露，渣打银行将担任双币（人民币、美元）贷款的牵头行，面向境内境外筹集贷款。企业天地3号楼将作为境内贷款部分的抵押品。

　按照瑞安房地产内部人士的说法，企业二期被称为是“淮海路商圈近十年来唯一新落成的办公楼”，租金水平也是浦西最高，为10.5-12.5元/平方米/天。5号楼2014年年底交付，出租率很快就超过了90%。

　2015年年初的业绩会上，罗康瑞表示，瑞安房地产一半以上的资产均可供出售，用于提供盈利贡献，或置换高回报项目。

　事实上，在多年参与旧城改造项目后，瑞安房地产已经筋疲力尽，大量的资金沉淀导致负债率居高不下。即使企业天地这样的“现金牛”也因为房价太高而拉低了租金回报率。按照罗康瑞的说法，瑞安房地产的总资产虽然有1100亿元，但64%都在投资商业物业、酒店和土地，公司资产周转率仅为9%，整体只有2%-3%的回报。

　瑞安房地产必须想办法提升公司盈利能力、加强现金流。从2014年至今，瑞安房地产有记录的出售项目有7个。

　企业天地此次出售3号楼有更重要的意义——为旗下的新天地将来上市铺路。按照罗康瑞的规划，新天地最早将在2016年6月之前上市。新天地为瑞安房地产以及第三方提供商业物业的资产管理服务，截至2014年底，手中可供出租总建筑面积接近100万平方米。

　瑞安房地产已经把8个物业注入新天地，其中就包括企业天地1、2、3号楼。而“将成熟稳定或非核心的资产货币化”是新天地上市最重要的准备工作之一，罗康瑞在想尽办法保证新天地的健康。

　为了筹备上市，罗康瑞为新天地引来了新的投资者，同时改造升级将来注入的物业，以及，为新天地讲一个好故事。2013年底，新天地引入了另类投资资产管理公司Brookfield，以新天地21.67%的股权获得了5亿美元（约合31.04亿元人民币）投资。注入新天地的88新天地酒店也被翻新，变成备受好评的购物中心“新里”。罗还希望借助Brookfield在新天地打造一个商务智能平台，提高新天地的估值。

　对于此次收购，万科董事会秘书谭华杰表示“没有听说”，瑞安房地产集团没有回应界面新闻记者的采访。